글 홍기선 (강동구 마을세무사)

주택에 대한 양도소득세 비과세의 입법 취지는 1세대 1주택 소유자에 한하여 거주이전의 자유를 보장하기 위한 제도입니다. 다만 부득이한 사유 등으로 양도시점에 1세대 2주택이 되는 경우에 예외를 인정하여 1주택을 주택에서 제외하는 특례를 두고 있습니다. 현실에서 많이 발생하는 특례를 살펴보겠습니다.

1. ‌대체취득에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례

종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하며, 다른 주택을 취득한 날부터 3년(2023. 1. 12.부터 적용) 이내에 종전 주택을 양도하면 주택의 소재지가 조정대상지역에 해당하는지와 관계없이 비과세됩니다. 또한 상속을 받아 1세대 2주택이 된 상태에서 새로이 주택을 취득한 경우로서 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 상속주택에 불구하고 비과세가 적용됩니다. 한편 동일세대원 간에 양도하는 경우에는 양도 후에도 여전히 1세대 2주택을 소유하고 있어 양도소득세가 과세됩니다.

2. ‌상속으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례

피상속인과 별도세대(다만, 동거봉양합가의 경우 동일세대 가능)의 단독상속인 또는 공동상속인 중 최대지분권자가 받은 선순위 상속주택과 일반주택을 보유한 경우 일반주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능합니다. 상속 당시 이미 일반주택을 보유한 경우 일반주택 양도할 때 상속주택은 주택 수에서 제외합니다. 한편 상속주택은 5년 이내에 양도하면 다주택자 중과 제외됩니다. 또한 상속개시일부터 6개월 이내 양도하면 양도가액을 상속재산가액으로 보며 양도가액과 취득가액이 동일하여 양도소득세가 없습니다. 공동상속주택 소수지분자의 일반주택 양도할 때는 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 않습니다.

3. ‌노부모 동거 봉양을 위한 합가 비과세 특례

각각 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 보유한 60세(한 분만 60세 이상이면 됨) 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)과 혼인한 자녀, 30세 이상의 자녀, 소득요건 충족한 자녀가 직계존속을 봉양하기 위하여 세대원 전체가 합가한 경우 세대를 합친 날부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세됩니다. 이때 중증질환인 경우 60세 미만 직계존속도 동거봉양 합가에 해당됩니다. 자녀와 부모 중 어느 세대에 합가하여도 비과세가 적용됩니다.

4. 혼인으로 인한 합가 비과세 특례

각각 1주택을 보유한 자들의 혼인으로 일시적 2주택인 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(보유기간 등 비과세 요건을 갖춘 주택)은 비과세를 적용받습니다. 또한 1주택자인 직계존속을 봉양 중인 무주택자가 혼인함으로써 1세대 2주택이 되는 경우 5년 이내 먼저 양도하는 주택(양도일 현재 2년 이상 보유 등)은 비과세합니다. 한편 혼인합가 전 어느 한쪽이 일시적 2주택 상태에 있던 종전 주택을 비과세 받고 매도한 경우도 나머지 주택에 대해 혼인합가 후 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 대하여 비과세됩니다.