Ⓐ 상황 예시

저는 2년 전에 A와 오피스텔 전세계약을 하고 거주하고 있었습니다. 전세 만료일이 다가와서 이사를 갈 계획으로 전세 만료일 3개월 전부터 A(임대인)에게 연락을 했는데 전화도 받지 않고 문자를 보내도 답장이 없습니다. 저는 어떻게 해야 보증금을 돌려받고 이사갈 수 있나요?

Ⓑ 올바른 대처법

뉴스에서 대규모 전세사기 피해 소식을 들어보셨을 겁니다. 특히 시세 확인이 어려운 신축 빌라·오피스텔 전세 계약에서 피해가 컸던 것으로 보이며, 이제 막 사회생활을 시작한 20~30대가 은행 대출로 마련한 보증금을 돌려받지 못해 심각한 사회적 문제가 되고 있습니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면 보통 전세 사기를 당했다고 표현하는데, 형법상 사기죄가 성립하려면 기망행위(의도적으로 속임)가 인정되어야 합니다. 부동산 시세가 하락하여 기존 보증금 수준으로 새로운 임차인을 구하기 어려워 보증금을 돌려주지 못했다면 기망행위가 인정되기 어렵기 때문에 사기죄가 성립하지는 않습니다. 이런 경우 임대인을 사기죄로 형사 고소하더라도 달리 특별한 사정이 있지 않은 이상 대부분 기관 불송치 결정(종결)이 내려지게 됩니다.
부동산 매매 시세와 같거나 더 높은 보증금을 받는 소위 깡통전세의 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험성이 높을 뿐 그러한 사정만으로 사기죄가 성립하지는 않습니다. 다만 선순위근저당권이 설정되어 있음에도 보증금 회수에 문제가 없는 것처럼 속이고 계약한 경우나, HUG의 전세금반환보험에 가입할 수 없음이 명백한 경우임에도 가입이 가능한 것처럼 속이고 계약하면 사기죄가 성립할 수 있으니 자신이 처한 상황을 면밀하게 검토해 볼 필요가 있습니다.
질문하신 분의 경우, 계약기간 만료와 함께 전세 계약을 종료하고 싶었으나 임대인이 갑작스럽게 연락이 두절된 상황입니다. 말로만 듣던 전세 사기를 당한 것은 아닌지 걱정이 되실 텐데요. 우선 임대인과 전화나 문자 등으로 연락이 되지 않는다면 내용증명 우편으로 계약 해지 의사를 전달하여야 합니다. 만약 폐문부재 등으로 내용증명이 송달되지 않는다면 ‘공시송달’제도를 이용해 임대인에게 해지 의사가 통지된 것으로 만들 필요가 있습니다. 계약 해지 의사를 계약 종료 6개월부터 2개월 전까지의 기간 동안 통지하지 않으면 묵시적계약 갱신이 이루어지므로 원하는 시점에 계약을 종료할 수가 없게 됩니다.
계약 해지가 이루어지면 계약 종료일 이후 임차권설정등기를 하여 대항력을 유지한 채 다른 곳으로 이사를 갈 수 있고, 임차권설정등기를 하였음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급명령신청 또는 민사소송을 통해 판결문 등의 집행근거(권원)를 확보 후 경매 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 다만 소위 깡통전세의 경우 경매 절차를 진행하더라도 보증금 회수가 어려운 경우가 많고, 결국 임차인이 낙찰받아야 하는 경우가 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

전세피해지원센터

상담대상: 전세사기 피해 지원 요건(QR코드) 충족 필요
상담내용: 피해 기초 조사 및 법률 상담 지원 등
이용방법: 방문 신청(계약서·신분증 사본 등 지참)