Ⓐ 상황 예시

저는 위층에서 흘러 내려오는 물이 천장을 거쳐 벽으로 흘러서 곰팡이가 생기고 벽에 있는 옷장과 옷장 속 의류들까지도 버려야 하는 상황에 있습니다. 위층 소유자 연락처를 몰라 올라가서 상황을 설명했지만, 대화가 제대로 안 되고 오히려 화를 내고 있습니다. 피해가 계속되고 있지만 어떻게 해결해야 하는지 막막합니다.

Ⓑ 상황별 대처법

노후화된 아파트나 빌라 등에서 누수 현상이 발생하곤 하는데 우선 누수가 어디서 발생한 것인지 확인하는 것이 중요합니다. 누수는 위층 화장실에서 흘러나오거나 매립 배관에 균열이 생겨 발생하기도 하고 예상외로 계단이나 복도 등 공용부분에서 생길 수도 있습니다. 누수 지점을 파악하기 위해서는 위층 점유자(사시는 분)의 협조가 필요합니다. 가장 좋은 확인 방법은 양 당사자가 누수 탐지 전문업체를 통해 원인을 확인하고 이후 하자 발생 부분의 소유자 또는 점유자가 이를 수리하는 것입니다.
위층 소유자가 누수를 인정하기 않고 협조를 거부하는 경우에 문제가 되는데 누수 원인을 확인하기 위해 관리소장이 출입을 요청했음에도 불구하고 이를 거절해 손괴죄가 인정된 사례가 있습니다. 그러나 모든 사례에서 손괴죄가 인정되는 것은 아니고 위층의 협조가 없더라도 누수 원인이 분명하여 그로 인한 아래층 가구 등의 훼손이 확대되고 이를 확실하게 알렸다는 등 범죄의 고의가 인정될 정황이 오히려 필요합니다. 형사처벌(손괴죄)의 가능성보다는 민사적인 책임의 영역으로 보아야 할 경우가 많을 것입니다.
하자의 원인이 불분명한 경우도 문제지만 위층과의 협의 없이 아래층 손해에 대해 곧바로 하자 공사에 들어가는 것은 성급할 수 있습니다.
소송을 통하여 공사에 들어간 비용을 모두 청구할 수 있을 것 같지만, 막상 법원에서는 손해의 범위를 예상보다 적게 인정할 가능성이 있고 또한 예상하지 못한 본인의 과실이 인정될 가능성도 있기 때문입니다.
따라서 누수 원인을 우선 파악하고 당장 공사가 급한 사정이 있다면 이를 위층에 먼저 알리고(고지) 통상적인 공사 비용 견적을 제대로 받아놓을 필요가 있습니다. 또한 법원에 증거보전신청을 하면서 먼저 하자로 인한 손해배상액에 대하여 감정을 하는 방법도 있습니다.
이처럼 누수 하자로 인한 문제는 생활과 밀접하게 관련이 있어서 분쟁 과정에서 감정이 격해지거나 물리적 다툼으로 번지기도 하므로 초기부터 서로가 적극적으로 손해를 줄이기 위한 노력을 하면서 한발 물러서는 지혜를 발휘하는 것이 요구됩니다. 그러나 소송 외적인 협의가 불가능하다고 보인다면 위에서 본 바와 같이 전문가를 통하여 누수의 원인을 제대로 파악하고 손해의 범위에 대한 예상 등을 종합적으로 고려하여 소송 여부를 결정하시기 바랍니다.